[url=http://]廣州螞蟻搬家公司為廣州各區(qū)域提供日試高品質(zhì)的精品高端搬家服務(wù)、[80公里起]廣州長(zhǎng)途跨省搬家跨省跨市-裝貨卸貨搬家價(jià)格查詢(xún)、一線城市的房?jī)r(jià)，在當(dāng)年的基礎(chǔ)上，基本原地踏步；股價(jià)僅從滬深300指數(shù)看，也只是比當(dāng)時(shí)也微漲。那么，站在今天這個(gè)時(shí)點(diǎn)，聊聊這兩項(xiàng)資產(chǎn)：房產(chǎn)和股票，從當(dāng)下看去，哪個(gè)更值得投資。

歷史

首先以我自己的體感數(shù)據(jù)，回看房?jī)r(jià)歷史，這也許更接近你們的真實(shí)感受。

我第一套房子，是2003年買(mǎi)入，2980元一平，坐標(biāo)武漢。

剛在網(wǎng)上查下，現(xiàn)價(jià)23600。記得當(dāng)時(shí)公司幾個(gè)同事合租房子，象這樣的三室一廳，大概1200左右?，F(xiàn)在網(wǎng)上看到的租金，在3600。那時(shí)碩士畢業(yè)生，第一年起薪在3000?，F(xiàn)在剛畢業(yè)的研究生同學(xué)，起薪大概15萬(wàn)？約合12500元/月。

這套房產(chǎn)，過(guò)去十六年，年化漲幅13.8%。其社會(huì)財(cái)富大背景是：同期，GDP年均漲幅12.9%，城鎮(zhèn)居民可分配收入，年均漲11%。和大家體感相同：過(guò)去十幾年，房?jī)r(jià)妥妥跑贏社會(huì)整體財(cái)富（GDP）增長(zhǎng)，并較大跑贏平均財(cái)富（可支配收入）增長(zhǎng)。

當(dāng)然，租金房?jī)r(jià)之比，也就是所謂租售比，也從3.7%降到1.4%。

雖然這只是單個(gè)樣本，但它是一個(gè)中游千萬(wàn)級(jí)人口城市中的典型案例，可能也更接近全國(guó)大多數(shù)大中城市房主的體感，應(yīng)該能大致出反映十幾年來(lái)中國(guó)，尤其是多數(shù)一二三線城市，房?jī)r(jià)和相關(guān)基本面的趨勢(shì)（房?jī)r(jià)、租售比、收入等）。當(dāng)然，它肯定不能代表北上深這樣的超級(jí)頭部，就象我們也不能拿茅臺(tái)萬(wàn)科，去討論過(guò)去十幾年來(lái)的A股一樣。

再看股市。

在多數(shù)國(guó)人眼里，股市就是阿斗。我們拉下數(shù)據(jù)，看看它有多扶不上墻。

相對(duì)上證和深證指數(shù)，滬深300編制較為合理，這個(gè)指數(shù)05年上市，我們就以上市當(dāng)年年底的數(shù)據(jù)作為基準(zhǔn)。

從2005年底至今的十四年中，300成份的利潤(rùn)漲幅年均12.4%，與同期GDP現(xiàn)價(jià)漲幅相當(dāng)，但是，其整體估值則從05年12月31日的14.3倍，降到了到19年11月15日的11.8倍，年縮水1%；在加上期間平均股息2.09%，過(guò)去十多年，長(zhǎng)期持有滬深300的年化收益是12.9%。居然也跑平了GDP現(xiàn)價(jià)的年均漲幅。

這里稍微科普一下，什么叫GDP現(xiàn)價(jià)。

我們常說(shuō)的GDP增長(zhǎng)多少多少，比如今年6.5%，歷史上10%，是指GDP“不變價(jià)”，即考慮到通脹因素，每隔若干年設(shè)置一個(gè)基期，其后幾年，以基期年物價(jià)，計(jì)算GDP。例如：2006-2010按2005年價(jià)格進(jìn)行計(jì)算，2011-2015則按照2010年價(jià)格進(jìn)行計(jì)算。簡(jiǎn)單說(shuō)，GDP不變價(jià)，剔除了通脹；而GDP現(xiàn)價(jià)，則未剔除通脹因素，當(dāng)期是什么價(jià)格，就以這個(gè)價(jià)格計(jì)算，因此，也叫名義GDP。GDP現(xiàn)價(jià)，或名義GDP，可以被大致作為社會(huì)財(cái)富總水平（不剔除通脹因素）的指征。

在下一張圖表里，將同時(shí)出現(xiàn)GDP現(xiàn)價(jià)和不變價(jià)。

總的來(lái)說(shuō)，歷史上，持有房產(chǎn)和持有股權(quán)的人群，整體看，都跑贏了社會(huì)平均財(cái)富，十幾年下來(lái)，他們從整體上，都相對(duì)其他人，獲得了比當(dāng)年更高的社會(huì)財(cái)富位置。只不過(guò)，房產(chǎn)漲幅更大，再加上流動(dòng)性低下，交易規(guī)模大、難度高、信息不透明，反而給了絕大多數(shù)買(mǎi)家“躺贏”的機(jī)會(huì)。先勿論勝率和盈利規(guī)模，過(guò)去十多年投資房產(chǎn)，光是投資體驗(yàn)和獲得感，就秒殺A股。這當(dāng)然也形成了“自古以來(lái)”（兩個(gè)市場(chǎng)存在都沒(méi)多久，但已足以形成定勢(shì)）多數(shù)人的具身認(rèn)知。

未來(lái)

作為資產(chǎn)，價(jià)格變動(dòng)無(wú)外兩個(gè)因素：價(jià)值和估值。

對(duì)房產(chǎn)而言，其“價(jià)值”從居住出發(fā)。無(wú)論是安居樂(lè)業(yè)，還是讀書(shū)入學(xué)，都對(duì)應(yīng)著一個(gè)城市能夠賦予家庭的機(jī)會(huì)資源和發(fā)展，和為了爭(zhēng)取這些機(jī)會(huì)資源和發(fā)展在這座城市所需要的居住和歸屬感，因此，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，治理環(huán)境乃至社會(huì)資源，就是這個(gè)價(jià)值的支撐面。房產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)，就可以以當(dāng)?shù)孛xGDP增長(zhǎng)為指征；

而估值，則由供需，及其預(yù)期所驅(qū)動(dòng)。

歷史上，房產(chǎn)估值，由超大型人口集聚，和限制型住宅用地計(jì)劃，所共同推升。

因此，僅僅GDP增長(zhǎng)、人口涌入和住宅用地三個(gè)因素，就能解釋大部分長(zhǎng)期房?jī)r(jià)趨勢(shì)。

十幾年來(lái)，房?jī)r(jià)就是這樣，享受了價(jià)值和估值的“雙擊”，我們當(dāng)前的房?jī)r(jià)，既包含了價(jià)值提升，又包含了估值推高的因素。

但就象《房?jī)r(jià)的邏輯》所述，當(dāng)前，一是人口集聚正在放緩；二是超大型城市，人口體量已經(jīng)巨大，集聚效應(yīng)邊際遞減；三是各地因城施策，供應(yīng)力度顯著加強(qiáng)。從兩年前開(kāi)始，供需對(duì)高估值的支撐就在被一步步削弱，未來(lái)樓市估值，將趨勢(shì)性下行。

未來(lái)，房產(chǎn)“內(nèi)在價(jià)值”仍將緩慢增長(zhǎng)，但供需支撐的估值則趨勢(shì)下行。價(jià)值與估值因素疊加，整體看，未來(lái)大中城市房?jī)r(jià)整體漲幅，大致將落在實(shí)際GDP增幅以?xún)?nèi)，雖仍能跑贏通脹，但這與歷史上的雙位數(shù)增長(zhǎng)，已然天壤之別。

再看股權(quán)。

股權(quán)的價(jià)值是什么？

--當(dāng)前及未來(lái)，企業(yè)生命周期內(nèi)全部自由現(xiàn)金的折現(xiàn)。

這個(gè)說(shuō)法有點(diǎn)拗口。

簡(jiǎn)單粗暴的，我們不妨把一籃子分散股權(quán)組合，它的長(zhǎng)期利潤(rùn)增長(zhǎng)，作為它內(nèi)在價(jià)值增長(zhǎng)的指征。在滬深300上，我們看到，過(guò)去十四年這個(gè)增長(zhǎng)是12.4%，與同期名義GDP增幅相若。

與房?jī)r(jià)不同，迄今為止，股權(quán)雖然也與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同步，享受了不菲的內(nèi)在價(jià)值增值，但在估值上，則有所折損（05年的14.3倍滑落到今天的11.8倍）。

那么，股價(jià)的未來(lái)會(huì)如何？

首先，價(jià)值上，應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，宏觀增長(zhǎng)降速是客觀大背景。上市公司，作為全社會(huì)頭部企業(yè)，就滬深300而言，我們可以保守預(yù)期，其價(jià)值增速仍不遜于名義GDP，只不過(guò)這一標(biāo)桿，較歷史數(shù)值，會(huì)有所下降；

估值上，標(biāo)普500估值一半的11.8倍便不便宜，見(jiàn)仁見(jiàn)智，但我們至少不能將其稱(chēng)之為昂貴。我們可以保守的認(rèn)為：這個(gè)估值，十年不漲。

按照上面的邏輯，我們可以認(rèn)為，未來(lái)十年，持有房產(chǎn)和一攬子股權(quán)（以300為例），長(zhǎng)期收益率將如下：

照此推斷，未來(lái)十年，持有股票組合、投資性房產(chǎn)和社會(huì)平均財(cái)富之間的關(guān)系，將如圖所示：

當(dāng)然，對(duì)于股權(quán)，我們并沒(méi)有對(duì)其估值，或者說(shuō)供需推動(dòng)，做詳細(xì)推敲。而是簡(jiǎn)單把它設(shè)定為，十年零增長(zhǎng)。然而，當(dāng)A股，從一個(gè)國(guó)內(nèi)配置標(biāo)的，擴(kuò)升為全球配置目標(biāo)，從短期投機(jī)為主，發(fā)展為長(zhǎng)期配置為主，從小眾居民資產(chǎn)，漸成主流居民配置（當(dāng)越來(lái)越多的人，一點(diǎn)點(diǎn)意識(shí)到、感受到上面這副圖景），它的供需關(guān)系，或者說(shuō)估值，還會(huì)原地踏步嗎？

價(jià)值是價(jià)格的錨。價(jià)格以?xún)r(jià)值為中樞，在供求關(guān)系的推動(dòng)下，上下運(yùn)動(dòng)；而在供求大趨勢(shì)背后，則是社會(huì)演化的全景圖。[/url]

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